​二手房买卖合同实战解析（五）—— 付款方式与期限

付款是房屋买卖交易的核心环节，付款的金额和节奏，关系着交易安全和主动权，涉及的知识点也很多，本篇选择三个点讲一讲。

1. 付款节奏应当与交易节点对应

付款关系着交易安全。

买家房款付出去，会不会被卖家赖账，一房二卖？

卖家把房子过户，会不会遇到买家dk不批，收不到尾款？

因为有这样的担心，所以要控制付款节奏，根据交易的节点，分期付款。必要的时候，做资金监管。

《北京市存量房买卖合同模板》里，虽然考虑了分期付款的情况，但没有把付款时间与交易节点挂钩，因此需要另外补充约定。

主要的交易节点包括：签约、网签备案、解抵押、过户、交房、水电煤及物业费交割、户口迁出等。

2. 在发生纠纷的时候，钱在谁手里，谁就有主动权。

比如，买方首付付了几十万，卖家提出解约，而且不肯赔钱。可以起诉吗？当然可以。但是很多时候，当务之急是尽快买入下一套，买家并不想耗时间。因为钱已经交到房东手里，他不主动退，买下一套的钱就不凑手。买家为了早拿回钱，就有可能被迫免掉房东的违约金。

又比如，房东房款已经收齐，但交房晚了两个月，买家要求房东付租金。有道理吗？当然有道理，起诉也能打赢。但同样的，有几个人愿意为2万块钱打官司？可能律师费就要花5000。如果有尾款的，本来可以直接在尾款中扣掉，但如果没有尾款，又不愿诉讼，就只能看房东心情了。

反过来说，如果房子已经过户，但按揭款3-4个月也没有批下来，房东就会很被动。合同可能约定了没有按时付款，可以索赔，可以解约。但要知道，已经过户的房子，要再次过户回来是很麻烦的，免不了再交一次税费，而且是比照不满二的情况顶格交。收回房子以后，想要转卖，又是一道税费，也是不满二。另外，如果买家是按揭dk的话，手上多半没有什么余钱，卖家恐怕就是一个“等”字。

3. 按揭dk情况复杂，需要特别约定

今年以来，按揭Z·策 变得越来越扑朔迷离、不可捉摸。Dk申请递进去，3-4个月没消息的很正常。有的朋友说，准备带瓶ddw去银行讲道理了。

有的卖家，卖了房子，准备置换的，就更惨。收不到款，眼看心仪的房子被卖掉，搞不好还要付违约金。

大部分标准模板，包括《北京市存量房屋买卖合同》，都是假定dk能正常办出，并没有特别约定按揭dk放款的时间。

我一个朋友买房，房子都过户了，合同约定的交房期也到了，但房东没收到尾款，不肯搬。

要我说，房东也确实可怜，几百万呢，一个月光利息都上万了。但朋友不依不饶，说房东不肯交房就去告他，出口恶气。

翻翻合同，确实也没说按揭下款才交房。房东真是冤啊。

• 按揭dk的最晚付款期限是什么？

• 第一家银行没批，买家可以换银行吗？

• 连试了两次都被拒，卖家还有义务配合试第3家吗？

• Dk不批，买家有义务改全款吗？

• 如果是政·策原因批不出，可以和平解约吗？

这些问题，都需要合同来明确。

二手房买卖合同实战解析第五课 —— 付款很重要，交易环节要想细。

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